Si la France et la Belgique s’inscrivent toujours dans une dynamique haussière, le prix du m² a commencé à décroître en Allemagne depuis trois mois.
Lancée à l’été 2022, le baromètre AVIV (Meilleurs Agents & Groupe SeLoger) analyse scientifique trimestrielle, qui s’appuie sur les datas des deux marques, vise à poser un constat sur les prix de l’immobilier à l’échelle du continent et ses facteurs, avec un focus sur les marchés Allemagne, en Belgique et en France. L’étude de ces voisins frontaliers permet d’éclairer les enjeux français et les perspectives de notre marché national.
De manière globale et indépendamment de la hausse des taux d’intérêt dans tous les pays où Aviv est implanté, qui aura de lourdes conséquences sur la baisse de la demande, on observe des disparités dans la réaction des marchés immobiliers européens. Si la France et la Belgique s’inscrivent toujours dans une dynamique haussière, le prix du m² a commencé à décroître en Allemagne depuis trois mois.
La situation économique en Europe
D’après les chiffres du mois d’août, l’inflation demeure sensiblement supérieure à l’objectif de 2 % fixé par la BCE, s’élevant à un niveau qui n’avait pas été atteint dans la zone euro depuis plus de vingt ans. Les analystes de la BCE ont d’ailleurs largement revu à la hausse leurs projections, tablant désormais sur un taux d’inflation moyen de 8,1 % en 2022, de 5,5 % en 2023 et de 2,3 % en 2024.
Pour l’heure, l’économie européenne résiste bien : Le taux de chômage reste à un niveau historiquement bas ; La consommation de services augmente, soutenue par le tourisme depuis la réouverture des frontières ;
Cependant, le niveau élevé d’inflation pèse sur la production des entreprises et sur les dépenses des ménages. Les entreprises subissent l’augmentation des prix de l’énergie et rencontrent des problèmes récurrents de pénurie de matériaux et d’équipements.
L’objectif de la BCE pour les prochains mois est de contenir l’inflation. Pour y parvenir, le conseil des gouverneurs de la BCE a relevé ses principaux taux directeurs de 0,75 point en septembre, une hausse d’une ampleur inédite.
Le marché immobilier par pays
Même si la hausse des taux d’intérêt impacte significativement la demande dans l’ensemble des pays dans lesquels le groupe AVIV est présent, les marchés immobiliers réagissent différemment selon les pays. Si la France et la Belgique s’inscrivent toujours dans une dynamique haussière, les prix ont cependant commencé à baisser en Allemagne sur les trois derniers mois.
France
D’après les projections, quelque 1,1 million de transactions devraient avoir lieu en France d’ici la fin de l’année, ce qui ferait de 2022 la deuxième meilleure année de l’histoire en termes de volumes, derrière 2021.
Les prix de l’immobilier en France enregistrent une forte augmentation, bondissant de +5,6 % en un an.
Cette dynamique favorable du marché immobilier est aujourd’hui menacée par la hausse des taux d’intérêt. Le stock de logements aujourd’hui disponibles sur le marché français a fondu de – 40 % par rapport à octobre 2018.
Dans les 12 mois à venir, la hausse des prix de l’immobilier, certes vouée à ralentir, devrait toutefois se maintenir en France, avec une hausse moyenne anticipée de 3 %.
Allemagne
Les prix de l’immobilier ont reculé de -1,3 % ces 3 derniers mois en Allemagne. Après leur belle progression du premier trimestre (+2,6 %), ils ont plafonné entre avril et juin (+0,2 %), et les premières corrections n’ont pas tardé à suivre.
C’est à Hanovre et Essen que le prix au m² a le plus baissé, avec une diminution de -3,7 % d’un trimestre à l’autre et de -4,5 % et -3,9 % respectivement, par rapport au début de l’année.
Les 3 grands centres économiques du pays ne sont pas épargnés non plus par cette correction des prix : Berlin (-0,6 %), Hambourg (-1,7 %) et Munich (-2,4 %)
L’augmentation des taux d’intérêt depuis le début de l’année a aujourd’hui une incidence visible sur le marché allemand de l’immobilier, le stock de logements disponibles sur le marché ne cesse de s’élargir.
Belgique
Les prix de l’immobilier sont toujours orientés à la hausse en Belgique, dans un contexte qui demeure fragile.
À l’échelle régionale, les prix de l’immobilier n’ont cessé de croître depuis le début de l’année. L’augmentation actuelle est du même ordre à Bruxelles (+5 %)que dans les Flandres (+5,2 %) ou en Wallonie (+5,3 %).
En Belgique, les prix de l’immobilier — appartements et maisons confondus — ont ainsi grimpé de 1,1 % en moyenne ces trois derniers mois, contre 2,2 % au trimestre précédent.
