Le marché de l’immobilier n’a eu de cesse d’être perturbé ces derniers mois, en raison notamment d’un contexte économique inflationniste, d’une remontée des taux immobiliers et d’une baisse des prix annoncée mais toujours attendue. Est-il encore bon de croire en l’immobilier et d’effectuer des investissements cette année ? Les placements immobiliers défiscalisant sont-ils toujours aussi intéressants ? On vous dit tout sur les attentes immobilières 2023 !
#1 Flash-back sur 2022 en quelques chiffres
En 2022, le marché immobilier français a été assez dynamique : 1,1 millions de vente ont eu lieu au cours de l’année. Les prix ont, en moyenne, grimpé de 6 % par rapport à 2021. Majoritairement, les transactions se sont portées sur les maisons individuelles qui ont plus la cote que les appartements. Effet encore porté par la crise Covid-19, les zones rurales sont les grandes gagnantes de ce dynamisme. De fait, on note une augmentation moyenne des prix de 8 %, dans ces zones. Toutefois, il se pourrait que 2023 soit plus en demi-teinte par rapport à l’année écoulée. L’inflation, toujours croissante, rend les acheteurs et vendeurs attentistes.
#2 Peut-on encore faire des acquisitions immobilières en 2023 ?
Faut-il vendre, faut-il acheter cette année ? Les taux des crédits immobiliers ne seront pas vos meilleurs alliés cette année, de même que le taux d’usure. Toutefois vous pourrez peut-être miser sur la baisse des prix au m² dans certaines grandes métropoles, comme à Paris.
Les taux vont-ils encore augmenter ?
C’est l’une des rares certitudes sur laquelle les spécialistes de l’immobilier s’accordent : les taux des crédits immobiliers vont poursuivre leur croissance au cours d cette nouvelle année. Les taux devraient s’approcher ou dépasser la barre des 3 % dans les prochains mois. Ce changement, qui s’est déjà traduit par une hausse en 2022, modifie la donne pour de nombreux acheteurs, après plusieurs années où les taux ont été bas et les crédits accessibles. Corrélativement, ces baisses de taux ces dernières années, ont occasionné une hausse exceptionnelle des prix de l’immobilier. Historiquement, la dernière fois que les taux ont frôlé la barre des 3 %, c’était en 2014…
Le taux d’usure, ça use, ça use…
En parallèle de cette hausse des taux, le taux d’usure fait des siennes et bloque de nombreux dossiers de crédits immobiliers. En 2022, il a lui aussi eu un impact sur l’octroi des crédits immobiliers. Le taux d’usure, fixé par la Banque de France, est calculé à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit. Ce mécanisme fixe un plafond de taux d’intérêt, tout compris, avec assurances et frais. Le taux d’usure a pour vocation de protéger les emprunteurs et éviter qu’ils se retrouvent en présence d’un taux de crédit trop élevé. Toutefois, certains rendent ce taux d’usure responsable du rejet de près de 40 % des dossiers reçus. Le taux d’usure vient de passer à 3,57 % au 1er janvier 2023, jusqu’au 30 mars 2023. A priori, cette remontée du taux d’usure pourrait permettre le déblocage de certains dossiers en attente. Cependant, le risque d’une remontée de l’usure est la surenchère de la part des établissements bancaires sur le coût du crédit. Le contrecoup pour vous, qui souhaitez acquérir votre résidence principale ou plus globalement investir dans l’immobilier, est immédiat. Aujourd’hui même à revenu égal, avec des prix constants, votre pouvoir d’achat diminue.
Bon à savoir : Le prêt à taux zéro (PTZ) joue les prolongations jusqu’à la fin 2023 au moins. Cette prorogation ne peut avoir que des effets bénéfiques pour les ménages vu la hausse actuelle des taux des crédits immobiliers. Pour rappel, le PTZ est un dispositif d’aide à l’accession à la propriété. Il vous permet de faire des acquisitions dans le neuf ou l’ancien, sous certaines conditions de ressources et de localisation. Le PTZ est un prêt sans intérêts. Il vous est accordé en complément d’un autre prêt, pour acheter ou construire un logement. Pour l’obtenir, le logement doit devenir votre résidence principale. Vos revenus ne doivent pas dépasser un montant maximum.
#3 Les prix ont-ils vraiment vocation à baisser ?
La hausse des taux rime-t-elle vraiment avec une baisse des prix de l’immobilier ? Il est coutume de dire que la hausse des taux des crédits immobiliers fait baisser les prix de l’immobilier.
Les tensions géopolitiques et l’inflation ont provoqué une hausse des taux des crédits immobiliers. Toutefois, il n’est pas prévu un effondrement de l’immobilier, mais un réajustement au niveau des prix de l’immobilier. La capacité d’emprunt des ménages étant réduite, il faut s’attendre à une baisse des prix, notamment en zone urbaine. Les campagnes et les zones péri-urbaines ne devraient pas souffrir de cette baisse des tarifs ; au contraire on pourrait même y voir une progression à la hausse. Par ailleurs, si vous avez déjà un prêt en cours avec un taux assez faible, vous pouvez vous interroger quant à l’opportunité de revendre votre bien et des futures conditions d’accès au crédit pour une nouvelle acquisition, avec cette fois-ci, des taux beaucoup plus élevés.
#4 Peut-on encore faire de la défiscalisation immobilière en 2023 ?
Dans un objectif de se constituer un patrimoine immobilier et de faire des économies d’impôts, la défiscalisation est-elle toujours un bon tremplin ?
Pinel : les nouveaux taux de la réduction d’impôt
Pour rappel, le dispositif Pinel vous permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le prix d’achat, en contrepartie de la mise en location nue d’un logement, pour une période de 6, 9 ou 12 ans.
Alors qu’il devait prendre fin en 2021, le dispositif a été prolongé jusqu’en 2024, mais avec une baisse progressive des taux de la réduction d’impôt. En effet, la réduction d’impôt est plafonnée en 2023 à 10,5 % pour un engagement de 6 ans, à 15 % pour un engagement de 9 ans et 17,5 % pour un engagement de 12 ans. Les taux baisseront encore en 2024 :
Le saviez-vous ?
Votre taux de réduction d’impôt Pinel est figé l’année où vous réalisez votre investissement, quand bien même le bien n’est pas encore achevé ou mis en location. Ainsi, pour bénéficier du taux Pinel 2023, il vous faut, soit signer votre acte authentique cette année, soit déposer votre permis de construire avant le 31 décembre 2023. Ces évènements vous permettent de « figer » le taux de votre Pinel.
Pinel : le maintien des anciens taux au cas par cas
Toutefois, dans certains cas spécifiques, il sera encore possible de profiter des taux historiques de la réduction d’impôt Pinel. Il vous sera permis de conserver les taux de défiscalisation de 2022, à savoir 12 % pour un engagement de 6 ans, 18 % pour un engagement de 9 ans et 21 % au plus en cas de prorogation jusqu’à 12 ans.
Cette exception est valable pour :
- les investissements Pinel Denormandie, à condition d’effectuer des travaux d’amélioration ou de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération ;
- les investissements dans des logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV). Il faudra ici respecter un certain nombre de conditions en termes de surface, d’espace extérieur, d’ouverture sur l’extérieur, etc. ;
- les investissements dans des logements qui sont hors QPPV et qui respectent des normes environnementales exceptionnelles, notamment le respect de certains labels et des normes RE2020.
Dans ces trois cas de figure, vous pourriez encore bénéficier des anciens taux du dispositif Pinel. Les deux derniers cas correspondent au dispositif « Pinel + ».
La défiscalisation Pinel est toujours accessible mais avec un intérêt fiscal moins intéressant que les années précédentes. Vous avez aussi la possibilité de faire de la défiscalisation autrement : investir en déficit foncier, dans l’acquisition de parts de SCPI fiscales, ou encore vous tourner vers le régime de la location meublée.
#5 La fiscalité immobilière va-t-elle changer ?
Cette année 2023, marque la suppression définitive de la taxe d’habitation sur la résidence principale. Elle disparaît pour tous les contribuables, sans condition de revenus. Toutefois attention, la taxe foncière et les taxes d’habitations sur les résidences secondaires pourraient augmenter pour combler le manque à gagner de certaines communes. D’autres taxes, comme la taxe sur les logements vacants augmentent aussi cette année.
#6 Quid des passoires thermiques pour 2023 ?
Depuis le 1er janvier 2023, une partie des logements classés G ne peut plus être louée : il s’agit de tous les logements dont la consommation est supérieure à 450 kWh/m2. Cette règle concerne notamment les locations longues durées (résidence principale du locataire) et non les meublés de tourisme. Les restrictions et obligations concernant les passoires thermiques vont s’accentuer au cours des prochaines années.
Pour analyser la performance énergétique de votre logement vous devez avoir recours au DPE. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui sert principalement à estimer la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre de votre logement. Il est indispensable pour mettre en vente votre logement, mais aussi pour le donner en location.
Le DPE n’est qu’un outil visant à identifier les logements « passoires énergétiques » qui présentent une consommation d’énergie particulièrement élevée, par rapport aux besoins réels des occupants. En cause : une isolation insuffisante, une mauvaise ventilation ou des équipements vétustes énergivores. Ces logements sont ceux qui obtiennent une classe F ou G à l’étiquette énergie du DPE. Leur disparition (= rénovation) est programmée selon le calendrier suivant :
- depuis le 25 août 2022, interdiction d’augmenter le loyer lors d’un changement de locataire d’un bien classé F ou G ;
- depuis le 1er septembre 2022, audit énergétique obligatoire pour vendre un logement classé F ou G ;
- depuis le 1er janvier 2023, interdiction de louer un logement classé G, si sa consommation est supérieure à 450 kWh/m² (si vous concluez un bail d’habitation après cette date, le locataire peut obtenir du juge de prescrire les travaux de mise en conformité et de réduire d’autant le montant du loyer) ;
- à compter du 1er janvier 2025, interdiction de vendre un logement classé G ;
à compter du 1er janvier 2028, interdiction de vendre ou de louer un logement classé F.
Pour lutter efficacement contre les passoires thermiques, un large éventail d’aides financières est aujourd’hui disponible.
Les Certificats d’économie d’énergie (CEE) par exemple ; votre fournisseur d’énergie (électricité, gaz, fioul domestique, etc.) peut vous proposer une aide financière pour payer des travaux de rénovation globale ou partielle de votre logement (résidence principale ou secondaire, achevée depuis plus de 2 ans). Le montant de la prime CEE dépend de l’ampleur des économies d’énergie réalisées et de vos revenus.
Vous pouvez aussi demander MaPrimeRénov’ qui vous permet de financer des travaux de rénovation énergétique, que vous soyez propriétaire occupant (résidence principale) ou propriétaire bailleur (trois logements maximum). Cette prime est versée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Son montant dépend de votre revenu fiscal de référence (plus vos ressources sont importantes, moins le montant de la prime est élevé). Pour en bénéficier, vous devez en faire la demande sur le site www.maprimerenov.gouv.fr. AVANT de commencer vos travaux.
Coup de pouce supplémentaire : Le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global passe de 10 700 € à 21 400 € en faveur des travaux de rénovation réalisés au sein de passoires énergétiques (immeubles classés F ou G). Ainsi, si vous faites des travaux dans vos biens locatifs nus, vous pourrez imputer une fraction plus importante de votre déficit sur votre revenu global. En principe, la fraction supérieure à 10 700 € est reportable sur vos futurs revenus fonciers des 10 prochaines années
