Ces deux types d’avance, versées au moment de la réservation, n’ont pas les mêmes conséquences en cas d’annulation.
Vous décidez de mettre en location votre logement à l’occasion des vacances estivales.
Vous êtes ainsi amené à conclure un contrat de bail avec un locataire. Lorsque la location n’est pas immédiate, vous pouvez lui demander de procéder au versement d’un acompte ou au paiement d’arrhes.
Le type d’avance à verser doit être précisé dans le contrat de location. À défaut de précision, le versement sera considéré comme des arrhes. Bien qu’elles consistent toutes les deux en un versement d’une somme d’argent à votre profit, ces deux types d’avances n’ont pas les mêmes conséquences en cas d’annulation.
Différences entre arrhes et acompte
Qu’il s’agisse d’acompte ou d’arrhes, en tant que loueur non professionnel, aucune réglementation n’existe en termes de délai ou de montant. Il est d’usage de se référer aux règles applicables aux loueurs professionnels qui prévoient que le versement d’une avance ne peut pas être reçu plus de 6 mois avant la remise des clés et être supérieur à 25 % du montant du loyer.
Lors du versement d’un acompte, le bailleur et le locataire s’engagent définitivement à honorer le contrat de location. Ils ne peuvent en principe plus annuler leur réservation.
Ainsi, en cas de désistement du locataire, il perd la somme qu’il a versée mais il doit également payer la totalité du montant du loyer (dans l’hypothèse où vous ne parvenez pas à relouer votre logement), sauf à démontrer l’existence d’un cas de force majeure ayant conduit à l’annulation.
Si l’annulation est à votre initiative, sauf cas de force majeure, la somme versée au titre de l’acompte par le locataire doit lui être restituée. Il pourra également intenter une action en justice pour obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
A contrario, le versement d’arrhes n’engage pas le locataire et le bailleur. Vous êtes donc tous les deux libres d’annuler la réservation sans justification.
En cas d’annulation du locataire, la somme versée au titre d’arrhes est perdue, il ne peut pas en obtenir le remboursement sauf à démontrer que l’annulation résulte d’un cas de force majeure.
Si l’annulation est à votre initiative, vous serez tenu de lui rembourser le double de la somme versée au titre des arrhes.
Aménagement des conditions d’annulation dans le contrat de location
Il vous est possible d’aménager des conditions d’annulation au sein du contrat de bail, et de prévoir des règles différentes de celles précitées.
Si vous souhaitez faire preuve de flexibilité, vous pourrez par exemple prévoir un remboursement de l’avance effectuée par le locataire en cas d’annulation pour des raisons liées à son état de santé (covid, maladie grave, etc.) ou prévoir un remboursement partiel en fonction de la date d’annulation.
Il vous est également possible de prévoir une sanction en cas d’annulation tardive (par exemple que le montant total du loyer sera du). Toutefois, si la pénalité fixée en cas d’annulation est manifestement excessive, votre locataire pourra demander en justice la réduction de son montant.
Il convient donc d’être vigilent sur le contenu des conditions d’annulation prévues par le contrat de bail que vous signez avec votre locataire afin de vous prémunir d’un risque de perte financière en cas de désistement.
