Un ajustement notable a été apporté à la loi de finances de 2024, mettant fin aux stratégies d’optimisation fiscale appliquées aux biens immobiliers détenus à travers des Sociétés Civiles Immobilières (SCI).
Cette évolution fiscale vise à établir une équité de traitement pour tous les ménages assujettis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Un amendement introduit dans la loi de finances 2024, déposé par quatre députés socialistes, a pour objectif de clarifier les règles de calcul de l’assiette soumise à l’IFI. Bien que cette réforme fiscale n’ait pas fait les gros titres, elle est susceptible d’avoir échappé à l’attention de nombreux contribuables concernés. Cette modification technique est destinée à accroître la valeur du patrimoine imposable, suscitant des réactions mitigées. Jusqu’à présent, les biens immobiliers acquis via une SCI permettaient des optimisations fiscales réduisant la valeur des propriétés, une possibilité qui sera écartée dès l’année prochaine. Avec l’application du 49.3 en tandem avec la loi de finances 2024, Bercy vise à mettre un terme à cette optimisation fiscale, principalement utilisée par certaines sociétés comme les SCI ou les SARL familiales. Jusqu’à la fin de 2023, les propriétaires d’un bien immobilier via une SCI peuvent déduire les dettes liées à la société en général (et non seulement au bien), à l’exception des dettes contractées uniquement dans un but d’optimisation fiscale. En revanche, les particuliers ne peuvent déduire que les dépenses liées à leur bien (entretien, emprunt pour l’achat, travaux, charges de copropriété, impôts locaux, etc.). L’amendement vise à corriger cette disparité de traitement, conformément à l’intention d’uniformité établie par le législateur lors de la création de l’IFI en 2018.
Vers une équité entre les contribuables
L’objectif de l’amendement est d’harmoniser les règles pour tous les contribuables assujettis à l’IFI, en alignant la réglementation des détenteurs de SCI sur celle des personnes physiques. Si le Sénat valide cette mesure, un régime uniforme s’appliquera à tous, avec des conséquences significatives pour les contribuables potentiellement concernés. Ainsi, la valorisation des parts (ou actions) imposables, ainsi que les dettes non directement liées à des actifs imposables et contractées par une société, ne seront plus prises en compte. En d’autres termes, les propriétaires de biens immobiliers acquis via une SCI n’auront plus la possibilité de déduire l’ensemble de leurs dettes, y compris celles contractées par la société. Cela inclut les emprunts contractés par la société pour acquérir un actif imposable détenu par un associé, ainsi que les dettes d’un membre du foyer assujetti à l’IFI (ou d’une structure contrôlée par les membres de ce foyer). Le formulaire de déclaration IFI 2024 sera ajusté pour refléter cette limitation de la prise en compte du passif déductible résultant du nouvel amendement.
