Vous souhaitez investir dans l’immobilier ou développer votre patrimoine existant ? Bien qu’acheter et détenir un bien immobilier en direct est le mode de détention le plus fréquent, ce n’est pas toujours la solution la plus adaptée à votre situation. La détention indirecte via une société civile immobilière (SCI) est également un moyen pouvant être pertinent pour vous. Comparons ces deux modes de détention :
Acheter seul ou à plusieurs ?
Si vous achetez à plusieurs (avec vos enfants par exemple), vous pouvez le faire en direct ou par l’intermédiaire d’une SCI. En revanche, l’acquisition seul est uniquement possible en direct. En effet, une SCI doit être composée de deux personnes minimum.
En direct, l’acquisition d’un bien à plusieurs va créer une indivision : vous êtes alors propriétaires ensemble d’un même bien immobilier (à proportion du financement de chacun). Cependant l’indivision présente des inconvénients, notamment vis-à-vis de sa gestion : toute décision importante exige l’accord unanime de tous les indivisaires. Seuls les actes dits de conservation (tels que la souscription d’un contrat d’assurance habitation, etc.) peuvent être réalisés par un seul indivisaire sans l’accord des autres co-indivisaires.
La détention en SCI vous permet de garder la main sur la gestion des biens en étant gérant de la société. Les statuts déterminent les règles de fonctionnement de la société, notamment sur les pouvoirs du gérant ainsi que les règles de majorité pour les prises de décision. Cependant, la constitution et la gestion annuelle d’une SCI présente un coût.
Quelle détention pour ma résidence principale ?
La détention en direct de votre résidence principale est à privilégier. En effet, elle présente certains intérêts : exonération de la plus-value en cas de vente, abattement de 20 % pour le calcul des droits de succession, abattement de 30 % pour la valeur soumise à l’impôt sur la fortune ou encore protection du conjoint survivant. La détention via une SCI vous fera perdre le bénéfice de ces avantages.
Pour anticiper ma transmission ?
La SCI permet une transmission plus simple de votre patrimoine immobilier à vos enfants : en effet, plutôt que de donner directement les biens, vous leur transmettez des parts de la société. En donnant uniquement les parts, vous conservez la gestion des biens en tant que gérant de la SCI.
Cela vous permet également de respecter plus facilement l’égalité entre vos enfants, car les parts sociales sont de même valeur ; cette égalité est plus difficilement atteignable lorsque l’on veut attribuer différents biens détenus en direct à chacun de ses enfants (les biens étant rarement de même valeur).
De plus, vous choisissez le nombre de parts à donner et vous échelonnez dans le temps cette transmission afin de profiter des abattements entre parents et enfants (pour le calcul des droits de donation/succession) tous les 15 ans.
Quelle fiscalité pour mes revenus ?
Les loyers issus de vos biens locatifs sont répartis à proportion de la quote-part détenue par chacun (en cas d’indivision) ou du nombre de parts de chaque associé (en SCI).
Vos revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR), en fonction de votre tranche marginale d’imposition, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Si vous détenez vos biens via une SCI, en principe, cette dernière est semi-transparente fiscalement, ce sont donc les associés qui sont imposés sur une quote-part des revenus et qui subissent la même fiscalité qu’en direct (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux). Vous pouvez également opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). L’imposition des revenus se fera alors au niveau de la SCI à un taux réduit de 15 % sous conditions puis à 25 %.
Notez qu’en cas de location meublée (et non pas de location nue) par le biais de votre SCI, vous serez obligatoirement soumis à l’IS.
Et si je souhaite revendre le bien ?
Si le bien est détenu en direct (en indivision si vous êtes plusieurs), l’unanimité est nécessaire pour vendre le bien. En cas de détention via une SCI, la décision sera prise à la majorité des associés prévue dans les statuts pour un tel acte. En cas de silence des statuts, l’accord unanime des associés est nécessaire.
En cas de plus-value lors de la revente d’un bien immobilier, cette dernière est imposée au taux forfaitaire de 19 % (au titre de l’IR) et aux prélèvements sociaux à 17,2%, mais vous pouvez bénéficier d’abattements pour durée de détention !
Notez que ces abattements ne s’appliquent pas lorsque vous avez opté pour l’impôt sur les sociétés (via votre SCI).
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