La société d’études Rock-n-Data a publié une note sur la fiscalité des revenus issus des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Cette initiative est particulièrement utile pour les SCPI de rendement, qui dominent largement le marché des SCPI et dont la fiscalité peut être complexe.
Si vous avez souscrit des parts dans une SCPI de rendement, vous êtes imposé à deux niveaux. Tout d’abord, les revenus générés par le fonds immobilier correspondant aux loyers reversés au prorata de vos parts et réduits des frais de gestion sont considérés comme des revenus fonciers. Ils s’ajoutent ainsi aux loyers que vous percevez si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier mis en location. Ces revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR), en fonction de votre tranche marginale d’imposition (TMI). Cependant, si vos revenus fonciers (dont ceux issus de vos parts de SCPI) sont inférieurs à 15 000 euros par an, ils bénéficient du régime micro-foncier, avec un abattement de 30 % automatiquement appliqué par le fisc.
Les SCPI produisent également des revenus financiers, dont vous recevez une quotepart. Ce type de revenus étant considéré comme des placements, ils sont soumis à la même fiscalité : les gains sont assujettis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30 % ou, si vous préférez, au barème progressif à l’IR. Si vous choisissez cette dernière option, elle s’appliquera alors à l’ensemble de vos placements.
L’autre niveau d’imposition des SCPI porte sur la plus-value de cession
Si vous vendez vos parts plus cher que vous ne les avez achetées, le gain tiré de la vente est taxé à 19 %. Cette taxation des plus-values varie selon la durée de détention. Si vous avez acquis les parts de SCPI il y a au moins six ans, un abattement de 6 % s’applique par année de détention. De cette façon, vous n’aurez plus de taxe à payer sur la plus-value après 22 ans de détention. Par ailleurs, si votre plus-value excède 50 000 euros après application de l’abattement pour durée de détention, la fraction du gain sera assujettie à la taxe sur les plus-values immobilières élevées. Le taux de cette dernière augmente par tranche de 10 000 à 40 000 euros. Ainsi, la taxe s’élève à 2 % pour la tranche de 50 001 à 60 000 euros, pour atteindre 6 % pour la tranche de 260 000 euros et plus.
Enfin, il est important de ne pas oublier l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les SCPI entrent dans les biens taxables à l’IFI. Cet impôt, qui a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en 2018, porte sur les patrimoines immobiliers dont la valeur estimée est supérieure à 1,3 million d’euros. Son taux varie, selon un barème par tranches, de 0,5 % à 1,5 %. La valeur par part de la SCPI à déclarer pour l’IFI est fournie chaque année par la société de gestion dans le récapitulatif des revenus fonciers et mobiliers. Il suffit ensuite de multiplier cette valeur par le nombre de parts détenues pour obtenir la valeur à déclarer au titre de l’impôt sur la fortune immobilière.
