D’après la Cour de cassation, les vices cachés mentionnés à l’article 1641 du Code civil ne se limitent pas aux caractéristiques intrinsèques du bien vendu.
Ils peuvent également inclure un élément extérieur et naturel qui se manifeste de manière intermittente, pourvu qu’il perturbe l’utilisation du bien.
Dans cette affaire, en 2016, Mme X a acheté une maison située au bord de la mer en Martinique. Elle a ensuite déclaré que la vente devait être annulée en raison d’un manquement à l’obligation d’information concernant les nuisances liées à l’échouage saisonnier d’algues sargasses, qui sont toxiques et malodorantes. Elle a invoqué le dol et les vices cachés. Les tribunaux de première instance ont rejeté sa demande, arguant que la vendeuse n’avait pas conscience que cet élément était déterminant pour l’acheteuse et qu’il s’agissait d’un phénomène naturel, extérieur et imprévisible qui ne pouvait constituer un vice caché.
Cependant, la Cour de cassation a donné raison à Mme X en rappelant que le dol est caractérisé par des manœuvres ou des mensonges visant à obtenir le consentement de l’autre partie. Dans cette affaire, la vendeuse avait intentionnellement menti sur la présence d’algues malodorantes et toxiques, malgré les nombreuses demandes formulées par l’acheteuse. En conséquence, la vente a été annulée sur le fondement du dol. En outre, la Cour a souligné que les vices cachés pouvaient inclure des éléments extérieurs et naturels qui affectent l’utilisation du bien, comme dans ce cas.
Un phénomène naturel saisonnier qui perturbe l’utilisation d’un bien peut donc constituer un vice caché. Si le vendeur l’a délibérément dissimulé à l’acheteur malgré les demandes de celui-ci, la vente peut être annulée pour dol ou vices cachés. La clause de non-garantie des vices cachés ne s’applique pas si le vendeur est de mauvaise foi. L’acheteur peut alors choisir entre l’annulation de la vente avec restitution du bien et du prix payé plus des dommages et intérêts, ou le remboursement partiel du prix payé s’il préfère garder le bien.
