Les parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permettent à un particulier de réaliser un investissement locatif pour un faible montant. Le fonctionnement est le suivant : vous achetez des parts d’une SCPI qui se charge elle-même d’acquérir des immeubles, de les mettre en location et de reverser les loyers perçus à ses associés. Publiée annuellement par les sociétés de gestion, la valeur des parts de SCPI peut varier avec le temps en fonction de la valorisation exacte du patrimoine immobilier détenue par celle-ci. Quel comportement adopter lorsque cette valeur est revue à la baisse ?
Pourquoi la valeur des parts peut être réévaluée à la baisse ?
La valorisation de vos parts de SCPI dépend de multiples facteurs :
- la société de gestion peut avoir réalisé de mauvais investissements : acquisitions massives dans de nouveaux biens immobiliers en négligeant parfois le prix et la qualité ;
- aussi, les SCPI (notamment de bureaux) subissent le changement des modes de travail post-Covid et leur rendement est affecté par la perte de locataires essentiels, notamment du fait du développement du télétravail ;
- par ailleurs, les SCPI sont tout autant contraintes que les propriétaires bailleurs de se conformer au renforcement des normes énergétiques nécessitant de lourds travaux.
C’est ainsi qu’annuellement un expert réévalue les valeurs de leurs biens et corrélativement le prix des parts des SCPI.
Faut-il s’en inquiéter ?
Pas nécessairement ! En tant qu’investisseur, vous pouvez être tenté de vendre vos parts si ces dernières ne correspondent plus à vos objectifs de rentabilité (revenus et / ou plus-value) ou que vous avez besoin de liquidités.
Cependant, la rentabilité de vos parts de SCPI doit être évaluée en tenant compte de la valeur de la part, mais également des revenus perçus par le passé, au présent et pour l’avenir. Vous ne devez pas perdre à l’esprit l’objectif poursuivi lorsque vous avez investi dans ce produit d’épargne :
- en effet, les SCPI permettent de rendre accessible au plus grand nombre l’immobilier locatif, tout en évitant les contraintes liées à la gestion des biens ;
- aussi, elles vous permettent de mutualiser les risques : vous louez, indirectement, auprès d’un nombre important de locataires et réduisez ainsi l’impact d’un « mauvais payeur » sur les revenus perçus, contrairement à la détention d’un bien immobilier en direct ;
- enfin, le recours aux SCPI vous permet de bénéficier de revenus complémentaires (dès aujourd’hui ou à terme). Et c’est généralement la raison principale de votre investissement.
La baisse de mes parts de SCPI impacte-t-elle les revenus perçus ?
Le prix de la part diminue, mais pas son rendement. Or, le rendement brut est calculé sur le montant brut investi et ne prend en compte ni les frais de souscription ni la variation du prix de la part. Ainsi, le rendement locatif n’est pas impacté par la valorisation de la part. Toutefois, une baisse de prix impacte mécaniquement la rentabilité globale de votre placement qui tient compte non seulement des revenus perçus, mais également de la plus ou moins-value potentielle lors de la revente des parts.
Existe-t-il des bonnes pratiques pour ne pas voir son investissement lourdement déprécié ?
Le mot d’ordre est la diversification. En effet, il convient de diversifier les secteurs sur lesquels vous désirez investir (bureaux, commerces, santé, logistique, hôtellerie, etc.). Aussi, le choix de la société de gestion est primordial et doit correspondre à vos objectifs, par exemple, vous pouvez analyser :
- le niveau d’endettement et de réserves qui sont des indicateurs de la capacité de la société à vous assurer la revente à tout moment de vos parts ;
- la qualité des locataires en place, la durée des baux en cours et la qualité des biens acquis qui sont des indicateurs de la pérennité des revenus futurs ;
- les pays d’investissement ciblés qui peuvent être un gage de diversification.
Qu’en est-il en cas de revente ?
Explication de l’impact des frais de souscription :
Lors de la souscription vous achetez une part 100 €. C’est sur ce prix initial que vous percevrez votre loyer. Les frais de souscription sont indolores. En revanche, si vous souhaitez revendre votre part, la société vous la rachètera à sa valeur de retrait au jour de la vente. Cette valeur est susceptible d’évoluer à la hausse comme à la baisse.
Si vous revendez vos parts de SCPI peu de temps après les avoir achetées, vous constaterez une perte simplement du fait des frais de souscription. C’est pourquoi il est conseillé de conserver vos parts sur un horizon long terme (minimum 5-8 ans) afin de compenser les frais de souscription ainsi que la baisse éventuelle du prix de la part par le cumul des loyers perçus.
La moins-value enregistrée à l’occasion de la revente des parts ne s’impute sur aucune plus-value immobilière éventuelle : la revente en moins-value ne vous permet dès lors pas d’alléger l’impôt lié à une vente immobilière en plus-value par ailleurs.
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